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Autora | Elvira Esparza
La falta de vivienda para cubrir las necesidades de la población es un problema en muchas ciudades. Ante el crecimiento de la población, principalmente en zonas urbanas, se necesita agilizar la construcción de viviendas. Además, al problema de la escasez de vivienda se añaden las dificultades económicas de gran parte de la población para acceder a una vivienda.
En esta situación las ciudades tienen el reto de construir vivienda asequible y desarrollar las estrategias para conseguirlo, pero las normas de zonificación son demasiado rígidas y encarecen la construcción de vivienda.
Se construyen menos viviendas y más caras
En la década de 2010, en Estados Unidos se construyó la menor cantidad de viviendas unifamiliares de los últimos 60 años. Solo se construyeron 6,8 millones de unidades frente a los 12,3 millones de la década de 2000. Entre las causas que provocaron este descenso destacan la escasez de terrenos edificables y la normativa y los aranceles a la madera, que es el principal material de construcción de casas unifamiliares en Estados Unidos.
La contracción de la oferta frente a una demanda creciente ha provocado la subida del precio de la vivienda. A esto se suma que las constructoras dejaron de construir vivienda asequible para familias con ingresos medios por el aumento de los costes de construcción, ya que no era rentable.
Para solucionar este problema, los gobiernos locales han empezado a aplicar algunas medidas para terminar con las restricciones que ralentizan la construcción de vivienda. Así, muchas ciudades estadounidenses están revisando las normas de zonificación porque son muy rígidas y dificultan la construcción de vivienda a precios asequibles.
Dallas reformó la zonificación para aumentar la construcción
Dallas es un ejemplo de cómo el cambio de las políticas de vivienda ha impulsado la construcción. Según el Plan de Acción de Vivienda de Dallas 2024, tiene que desarrollar unas 70.000 viviendas hasta 2033 para cubrir la demanda proyectada. Uno de los ejes para conseguirlo ha sido la reforma de la zonificación que permite aumentar la capacidad de construir viviendas modificando las normas sobre el uso del suelo.
Entre las reformas realizadas destacan:
- La transformación de antiguas zonas comerciales a un uso mixto de vivienda, comercio, oficinas y equipamiento público, para reutilizar suelo ya urbanizado.
- El desarrollo orientado al transporte (TOD) incluye la construcción de viviendas en edificios más altos, comercios y oficinas a poca distancia de las estaciones de tren ligero, para reducir el uso del vehículo privado y crear zonas diseñadas para peatones y bicicletas.
- La reducción de los requisitos de estacionamiento para los nuevos desarrollos. Estas normas fijan el número de plazas de aparcamiento fuera de la vía pública que los promotores deben proporcionar cuando construyen viviendas. Es un número determinado de plazas por cada apartamento. Con la reforma del estacionamiento se reducen los requisitos para viviendas residenciales y se eliminan las exigencias de proporcionar determinadas plazas por propiedad.
- La modificación del código de construcción para permitir la construcción de hasta 8 unidades y tres pisos, cuando antes solo permitía 1 o 2 unidades de vivienda. La nueva ordenanza ofrece una alternativa entre viviendas unifamiliares y grandes complejos de apartamentos, además de crear barrios transitables a pie.
El objetivo de estos cambios es aumentar la densidad de viviendas y lograr una construcción más rápida y económica.
Minneapolis: primera en prohibir la zonificación unifamiliar
Minneapolis fue pionera en 2020 a nivel nacional en eliminar la zonificación para viviendas unifamiliares y permitió construir viviendas de 2 o 3 unidades en todos los vecindarios. El Plan Minneapolis 2040 facilitó la construcción de dúplex y tríplex en toda la ciudad.
El cambio permitió aumentar la densidad de viviendas en el centro de la ciudad y en los corredores de transporte público, eliminando los requisitos de estacionamiento y permitiendo la construcción de unidades de vivienda accesorias ADU (accesory dwelling unit), que son viviendas secundarias en el mismo terreno. Estas viviendas pueden crearse como parte de una casa existente, en un ático o sótano, adosadas a una casa o como una estructura independiente.
Gracias a estas medidas, Minneapolis aumentó su parque de viviendas en un 12% en tan solo cinco años.
En general, las ciudades estadounidenses que han implementado la reforma de la zonificación para aumentar la densidad de viviendas han acelerado la construcción y han desarrollado barrios con viviendas más asequibles para la población.
Fotos | Mark Patterson, Robert So, vicvaz/iStock
