Autora | Raquel C. Pico
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Uno de los retos fundamentales a los que se enfrenta la Unión Europea es la crisis de la vivienda. Los precios tanto de alquileres como de venta se han disparado, lo que ha precarizado el acceso a la vivienda de la ciudadanía. Mientras todo esto ocurre, también se ha frenado la construcción de vivienda a nivel global. La explicación es multifactorial, pero una de las razones esgrimidas es la falta de suelo. Esto lleva a que una de las potenciales soluciones sea la de la reurbanización. Y ahí emerge un protagonista hasta ahora un tanto olvidado: la regeneración de los browfields.
Reurbanización de brownfields
El brownfield (término en inglés que también se usa en castellano) es un suelo industrial abandonado. Es el espacio que ocupaban factorías, canteras, refinerías y otras infraestructuras semejantes. La regeneración de suelos industriales quiere recuperarlos y darles nuevos usos, al tiempo que neutraliza y soluciona los problemas derivados de sus anteriores vidas (contaminación, pérdida de terreno, brechas sociales, etc.). Su reurbanización se convierte así en una palanca para lograr ciertos beneficios e impactos positivos, a los que ahora se podría sumar el de ser una de las soluciones a la crisis habitacional.
Los beneficios de la regeneración del brownfield
En líneas generales, este tipo de procesos de reurbanización aportan ciertas ventajas. “Reurbanizar los browfields, o reutilizar los paisajes construidos abandonados, puede impactar positivamente en la seguridad económica, social y de salud ambiental de las ciudades”, como señala un estudio publicado en la J Environ Health.
De entrada, estos procesos de redesarrollo de brownfields ataca un problema “común” al que se enfrentan muchos países europeos y, en especial, sus ciudades. El suelo industrial abandonado es habitual, con una importante concentración urbana. Además, no se trata solo de lugares no usados, sino también en muchas ocasiones de terrenos contaminados y problemáticos a nivel social.
Por otro, las experiencias regeneración de brownfields ya han demostrado su elevado retorno. Alguna de estas experiencias de redesarrollo los ha transformado en zonas verdes y espacios de conservación de naturaleza. Por ejemplo, el terreno de una antigua refinería británica se ha convertido ahora en el hábitat de 3.200 especies, incluidas algunas en peligro de extinción. Otras han apostado por una reurbanización, creando tanto soluciones a la crisis de vivienda como espacios de trabajo (como zonas de oficinas o viveros de startups). El distrito Nordhavn de Copenhague es una muestra de este tipo de regeneración: algunos cálculos apuntan que, lo que antes era un terreno abandonado, ahora supone una fuente de ingresos mediante impuestos de 230 millones de euros al año.
También se crea empleo, en ocasiones en zonas que hasta entonces estaban deprimidas a nivel económico.
El punto de tensión: la legislación
Con todo, existe todavía un punto de tensión en lo que respeta a la reconversión de brownfields en la Unión Europea. Al no existir una definición formal de qué es un brownfield, estos procesos se conectan más con políticas regionales y propuestas locales. Volviendo a lo que aporta el estudio de J Environ Health, los casos prácticos están conectados a propuestas lanzadas por países, regiones o ciudades concretas.
Por qué es clave para resolver la crisis de vivienda en la UE
A todos estos beneficios potenciales se podría sumar uno que conecta con las tensiones actuales: podría ser la palanca para afrontar la crisis de vivienda en Europa. Así lo señala un informe reciente que ha publicado Arup. Sus conclusiones apuntan que Europa podría crear hasta 230 millones de viviendas regenerando sus brownfields.
“El modelo de expansión urbana ha llegado a su límite”, señala Flavio Tejada, director en Arup, en una nota de prensa. “La mayor oportunidad de Europa no está fuera de las ciudades, sino dentro: en transformar lo que ya existe”, suma. En lugar de conquistar nuevos espacios o ampliar la ciudad echando mano de su cinturón, se aprovecharía un terreno ya existente, localizado en la propia urbe y que está infrautilizado. “La regeneración de suelos industriales puede convertirse en una de las principales soluciones a la crisis de vivienda en las próximas décadas”, asegura Tejada.
El estudio no es el único que ha calculado el potencial de la reurbanización como solución a la crisis de vivienda. Fuera de la UE, una investigación británica del CPRE concluyó en 2025 que solo en los brownfields de Inglaterra se podrían construir 1,5 millones de viviendas. El 56% de esos terrenos contaban ya con permisos urbanísticos, lo que implicaba que solo había que activar la regeneración.
Un modelo urbano sostenible
Igualmente, y aunque la crisis habitacional es quien roba titulares, la regeneración de brownfields encaja también con la búsqueda de un modelo urbano sostenible.
El informe de Arup incide en que “este modelo acelera la transición climática”, puesto que reduce las emisiones del crecimiento urbano y apuesta en el propio desarrollo por soluciones sostenibles (la regeneración implica también pensar, por ejemplo, en infraestructuras verdes o eficiencia energética). Además, también se tendrían en cuenta otras facetas de la sostenibilidad, como la creación de empleo o la cohesión social (al regenerar espacios industriales abandonados se cierran en ocasiones fracturas del paisaje).
Otro punto clave está en qué territorio se usar: al redesarrollar brownfields no se usan tierras verdes. Esto es, la urbanización no canibaliza bosques, ecosistemas o zonas naturales. Según datos de CPRE, el 46% de los desarrollos urbanísticos ingleses ejecutados entre 2021 y 2022 lo hicieron sobre terrenos verdes y cinturones verdes urbanos. Mientras, los brownfields no solo no desaparecían, sino que iban en aumento: un 16% a lo largo de 2024.
Y, finalmente, como recuerda un análisis de CBRE Investment Management, Europa tiene un objetivo de no-net-land para 2050, para evitar la ocupación de tierras naturales y agrícolas con urbanismo. La urbanización no puede capturar nuevos terrenos. Por ahora no se han implementado leyes comunitarias sobre esto, pero para lograr el objetivo habrá que recuperar terrenos. Sí existe una ley europea de regeneración de ecosistemas, por lo que recuperar los brownfields tiene todavía más sentido.
En resumen, cinco preguntas clave
¿Qué son los brownfields?
Son los antiguos suelos industriales, en los que se ha cesado actividad.
¿Existen ejemplos en Europa de regeneración de brownfields?
Sí, la recuperación de King’s Cross en Londres o el distrito 22@ en Barcelona se asientan sobre antiguas zonas industriales.
¿Qué inversión en regeneración urbana se espera?
El análisis de CBRE Investment Management señala que esté es un terreno de “tradicionalmente infrainversión” y es complicado extraer los flujos financieros totales. De media, un proyecto de regeneración de tamaño medio es que necesita una inversión de entre 100 y 400 millones de euros.
¿Es está una oportunidad de negocio?
Las firmas de inversión así lo consideran. Se espera que la regeneración de brownfields en Europa mueva en los próximos años 4 billones de euros (trillones en inglés).
¿Cómo se conecta con la sostenibilidad?
Más allá de conectar con los objetivos de cero ocupación neta de suelo de la UE, ayuda a rehabilitar terrenos, cierra potenciales brechas (sociales, económicas, ecológicas) y se abre como solución a la crisis de vivienda, un añadido más a herramientas como el uso de soluciones prefabricadas o el microliving.
Fotos | searagen/iStock, redtea/istock, fela sanu/iStock
