Autora | Raquel C. Pico
Uno de los grandes retos de la década está siendo la crisis de la vivienda: afecta a varios países como un elemento transversal en el que no se logra responder a la demanda de viviendas. El frenazo en la construcción de pisos es, a primera vista, una de las razones clave. La realidad es, sin embargo, mucho más compleja que la falta de promociones de vivienda.
Las necesidades habitacionales
Las estadísticas han detectado un agujero en el mercado de la vivienda. Según cálculos de ONU Hábitat, en 2030 un total de 3.000 millones de personas necesitarán un hogar. Para poder dar respuesta a esta demanda se necesitaría construir cada día unas 96.000 nuevas casas, como edificios de apartamentos o urbanizaciones residenciales.
Son cifras que no se están cumpliendo. Solo en Estados Unidos, por ejemplo, existe un déficit de 1,5 millones de viviendas, según cálculos de Moody’s Analytics. La gran pregunta es, entonces, si no se está construyendo suficiente y por qué.
El frenazo en el desarrollo inmobiliario
El caso español y la situación en sus ciudades puede servir como ejemplo para visualizar el estado de las cosas, porque este no es un problema único a esta economía y las tensiones en desarrollos de viviendas en España son extrapolables a otros muchos mercados.
España frenó abruptamente la construcción de edificios de apartamentos con el estallido de la burbuja inmobiliaria, en el marco de la crisis de 2008. El mercado ha crecido desde entonces, pero algunos análisis apuntan que no lo suficiente. Como señala un reportaje de El Periódico, si bien en 2024 se superó el récord de construcción desde el pinchazo (batiendo los números de 2012), las cifras siguen estando por debajo de las anteriores a la crisis y siendo insuficientes para paliar la demanda del mercado. Las 98.000 viviendas nuevas que se entregaron en 2024 están muy lejos de las más de 600.000 de los edificios de apartamentos y desarrollos de vivienda terminados en 2008 y de las 700.000 viviendas que se necesitan para responder a la demanda del mercado actual.
Esto ha llevado a que el déficit habitacional lastre el día a día de la ciudadanía y se convierta en una pesadilla en muchas ciudades. El déficit de viviendas disponibles se ha multiplicado por 7 en los últimos cuatro años, según las cifras del diario, y el 50% se concentra en Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Málaga. Los precios tanto de los nuevos edificios de apartamentos como de las viviendas de segunda mano se han disparado y los alquileres han escalado a máximos históricos.
Lo mismo ocurre en muchas otras ciudades del planeta.
Qué ha causado el declive de la construcción de viviendas de apartamentos
Detrás de esta crisis de la vivienda se encuentra una situación multifactorial. La crisis de 2007/2008 quebró el mercado inmobiliario y frenó la construcción de apartamentos. En algunos países, arrasó también a la industria constructora, con bancarrotas, cierres y pérdida de promotores.
Igualmente, se produce una falta de suelo para nuevos desarrollos inmobiliarios, un elemento sobre el que inciden las voces de la industria de la construcción de varios países, y se compite por la mano de obra cualificada, esencial para poder poner en marcha los proyectos de viviendas en apartamentos y cada vez más escasa. Este último punto lastra al mercado de segunda mano en paralelo, porque no se pueden asumir proyectos de rehabilitación, y complica todavía más las cosas.
Se suma la burocracia de construcción y los procesos urbanísticos, que ralentizan los nuevos proyectos, y el coste del dinero, con unos ratios de interés más elevados que en décadas anteriores (lo que también crea una brecha socio-económica en el acceso a la vivienda). Los costes de la vivienda han crecido más rápido que los salarios, lo que ahoga a la ciudadanía, especialmente a la que no tiene más remedio que alquilar. En Estados Unidos, un análisis del Harvard’s Joint Center for Housing Studies apunta que la mitad de las personas que viven de alquiler dedican un tercio de sus ingresos a la renta y un 26% la mitad. En 2019, el Lincoln Institute of Land Policy analizó la situación de la vivienda en 200 ciudades en todo el mundo: en el 90% los costes eran inasumibles.
En paralelo, también han aumentado los costes de construcción, espoleados por los efectos de la crisis del coronavirus y la inestabilidad geopolítica de los últimos años. Esto ha complicado todavía más la situación.
Qué genera el frenazo de la construcción de pisos
Todo ello tiene efectos directos sobre las ciudades y sus habitantes. Las tensiones habitacionales han ido en aumento, sumiendo a más personas en situación de pobreza y hasta sinhogarismo. Incluso, la situación es una muestra más del aumento de la brecha de riqueza. Un análisis de The New York Times muestra cómo, en realidad, no es que se haya dejado de construir en las ciudades clave de Estados Unidos, sino que los nuevos edificios de apartamentos y proyectos residenciales priman viviendas de lujo o viviendas para solteros en la era del micro-living.
Por ello, algunas voces advierten que no se trata de construir más, sino de hacerlo de un modo diferente. Por ejemplo, se debe plantear para quién se construye y cómo se puede hacer de modo más accesible. La construcción modular o las viviendas públicas son alternativas emergentes.
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