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Autora | Elvira Esparza
¿Es posible invertir en un edificio emblemático sin comprar una vivienda completa? La tokenización inmobiliaria basada en blockchain lo permite, convirtiendo los inmuebles en participaciones digitales, facilitando la diversificación y la gestión de la inversión. Sin embargo, este modelo también plantea desafíos regulatorios, de liquidez, tecnológicos y de solvencia de las plataformas.
No obstante, las perspectivas de este mercado son positivas. Según Custom Market Insights, se prevé que el mercado global de tokenización inmobiliaria alcance una capitalización de mercado de 19.400 millones de dólares (16.755 millones de euros) para 2033, con una tasa de crecimiento anual del 21%.
¿Qué es la propiedad fraccionada?
La propiedad fraccionada permite que varios inversores sean copropietarios de un mismo inmueble, adquiriendo participaciones y recibiendo los rendimientos derivados del alquiler o de la futura venta de la vivienda, proporcionales a su porcentaje de propiedad. La principal ventaja de este sistema es poder ser propietario de propiedades inmobiliarias sin desembolsar un gran capital.
¿Cómo facilita la tecnología blockchain la propiedad fraccionada en el sector inmobiliario?
La tokenización se basa en la tecnología blockchain para convertir propiedades inmobiliarias en copias digitales. La división del inmueble se realiza en unidades digitales llamadas tokens que se registran y gestionan en blockchain. Con esta tecnología se garantiza que los registros de la propiedad sean claros e inmutables, eliminando la posibilidad de manipulación o fraude en las transacciones.
El sistema funciona del siguiente modo: una plataforma especializada adquiere un inmueble y divide su valor en un número de tokens digitales que representan una fracción de la propiedad. Los inversores compran tokens a través de una plataforma regulada por un importe menor que si se compra el inmueble completo.
Además, la tecnología blockchain asegura la transparencia e inmutabilidad de cada operación y registra la titularidad de los tokens de forma segura y verificable. Con la tokenización no se registra directamente la escritura de la propiedad en una cadena de bloques, sino que se utiliza una entidad legal como intermediaria entre la propiedad física y el token digital.
¿Qué ventajas tiene la tokenización del mercado inmobiliario?
Son varias las ventajas que destacan de la tokenización del mercado inmobiliario:
- Accesibilidad. Los inversores pueden acceder a propiedades de alta gama por importes asequibles, favoreciendo la entrada de inversores minoristas en el mercado del lujo.
- Diversificación. Con el mismo capital se puede invertir en diferentes propiedades en lugar de una sola, lo que favorece la rentabilidad de las inversiones.
- Transparencia. Con blockchain se crean registros de propiedad que no se pueden manipular, porque cada token y su historial son visibles en la cadena de bloques, garantizando la transparencia y la autenticidad.
- Gestión. Las plataformas se encargan de la búsqueda de las propiedades, la adquisición y la distribución de los beneficios, mientras que el inversor solo recibe los rendimientos.
- Liquidez. Los tokens pueden ser negociados en mercados secundarios con mayor facilidad que una propiedad física que tiene mayores costes.
- Costes. La tokenización reduce los costes de las operaciones inmobiliarias, que incluyen los honorarios legales, los costes administrativos y los gastos de gestión de la propiedad.
¿Cuáles son los principales riesgos asociados a la inversión inmobiliaria fraccionada tokenizada?
Esta inversión tiene importantes ventajas, pero no está exenta de riesgos que los inversores deben valorar:
- Riesgos regulatorios y legales. La regulación es fundamental porque si no están claros los marcos legales, los inversores pueden enfrentarse a riesgos de incumplimiento normativo. La propiedad inmobiliaria se relaciona con la legislación sobre valores, las regulaciones de uso del suelo y las normas financieras.
- Problemas de liquidez. Es posible que en los mercados secundarios no exista siempre demanda cuando se quieren vender los tokens. De acuerdo con un informe de la Organización Internacional de Comisiones de Valores (IOSCO), los mercados secundarios de activos tokenizados siguen estando poco desarrollados a nivel mundial.
- Riesgo de la plataforma. Es fundamental analizar la solidez y credibilidad de la plataforma de gestión antes de realizar cualquier operación para evitar problemas.
- Riesgo de rendimiento de los activos. El valor de la propiedad y los ingresos por alquiler siguen dependiendo de las condiciones del mercado, la calidad de la ubicación y la eficiencia de la gestión igual que en la inversión inmobiliaria tradicional.
- Riesgo tecnológico. Aunque la tecnología blockchain mejora su trazabilidad, existen amenazas de ciberseguridad como hackeos, fallos en la custodia de los criptoactivos o vulnerabilidades en los contratos inteligentes.
- Fragmentación del mercado. Existen muchas plataformas y protocolos funcionando en el mercado, lo que genera problemas como la falta de estandarización en las ofertas de bienes raíces tokenizados que dificulta a su vez la eficiencia del mercado.
Se puede decir que la tokenización puede transformar la inversión inmobiliaria al hacerla más accesible y diversificada, pero la tecnología no elimina los riesgos propios del activo ni garantiza una liquidez inmediata. El desarrollo de este mercado dependerá de una regulación clara y de plataformas solventes y seguras.
Fotos | Misha Levko Shibin Joseph, BlackJack3D/iStock, Jusun/iStock
