Autora | Elvira Esparza
El teletrabajo obligatorio que impuso la COVID en 2020 continúa afectando a las oficinas. Aunque se ha vuelto a las oficinas con el trabajo presencial o híbrido no se ha conseguido alcanzar el nivel de ocupación previo a la pandemia. Se prevé, además, que las oficinas permanecerán vacías provocando importantes pérdidas económicas. La solución está en la reconversión de estos espacios en otros usos.
Coste de las oficinas vacías en Estados Unidos
En Estados Unidos, la desocupación de las oficinas alcanza el 19,6%, según el informe de Moody ‘s Investor Services, que es el nivel más bajo en los últimos 40 años. La tendencia apunta a que en 2026 una cuarta parte de las oficinas estarán vacías. Nueva York tiene la mayor superficie de oficinas vacías (9,7 millones de metros cuadrados), lo que equivale en extensión a casi 3 Central Park. Chicago es la segunda ciudad por superficie de oficinas vacías con 5,3 millones de metros cuadrados.
El problema es que con las oficinas vacías se pierden 7.610 millones de dólares al año en alquiler, solo en la ciudad de Nueva York, según un informe de Switch On Business.
La baja ocupación de las oficinas ha provocado una rebaja del precio del alquiler del 1,5% entre 2019 y 2023. En la costa oeste de los Estados Unidos también se ha producido esta situación. En Los Ángeles se calcula que se han perdido 2.100 millones de dólares y en San Francisco 2.010 millones, mientras que en las ciudades de Dallas y Houston las pérdidas están en torno a los 1.600 millones de dólares.
Situación similar en Europa
En Londres, un estudio de CoStar destaca que el porcentaje de oficinas vacías se ha disparado más de un 50% desde finales de 2019, lo que ha provocado una pérdida de su valor del 25%. Lejos de mejorar la situación, la tasa de oficinas vacías sigue creciendo. Este año ha alcanzado un porcentaje del 10,1%, que es la cifra más alta en más de 20 años. Un 17% de las oficinas desocupadas se localizan en el área de Docklands.
En España, la contratación de oficinas cayó el año pasado un 25% en Madrid y Barcelona, según un estudio de la consultora JLL. En cifras, EY estima que el año pasado se alquilaron 420.000 metros cuadrados en Madrid y 220.000 metros cuadrados en Barcelona, cifras muy por debajo de las que se registraban en 2019, 612.000 y 400.000 metros cuadrados, respectivamente. Se estima que en Madrid hay 1,4 millones de metros cuadrados desocupados y 900.000 en Barcelona.
Transformar las oficinas vacías en viviendas
El reto que se plantea ahora es cómo aprovechar los metros cuadrados de oficinas desocupadas para frenar la pérdida económica. Se han planteado soluciones híbridas, como alquilar parte de las oficinas con un alquiler tradicional y otra parte como coworking, que ofrece una mayor flexibilidad y permitiría tener ocupados los espacios ahora vacíos.
Pero la solución por la que están apostando la mayoría de las ciudades es por el cambio de uso de oficina a vivienda. En Nueva York, el ayuntamiento ha aprobado un plan para transformar los edificios de oficinas vacíos en 20.000 viviendas.
En Chicago, el proyecto LaSalle Street Reimagined plantea convertir los edificios de oficinas del centro de la ciudad que se han quedado vacíos en viviendas y servicios públicos. Se reutilizarán unos 150.000 metros cuadrados donde se construirán, entre otras, unas 430 viviendas asequibles.
En Londres se ha planteado la conversión de las oficinas vacías del distrito financiero de Canary Wharf en hoteles, comercio minorista y usos culturales.
En España, un estudio de la consultora CBRE destaca que han cambiado de uso 156 edificios en los últimos diez años. Unos 224.000 metros cuadrados se han convertido en oficinas y 164.000 en hoteles, principalmente en Madrid y Barcelona. Pero esta transformación continúa imparable.
El estudio The Office Property Telescope de EY calcula que Madrid y Barcelona cuentan con 2,5 millones de metros cuadrados de oficinas que podrían transformarse a lo largo de los próximos 20 años en 28.000 viviendas (20.000 en Madrid y 8.000 en Barcelona). Madrid ya ha aprobado un plan para convertir 1,8 millones de metros cuadrados de oficinas en 20.000 pisos de alquiler a precio asequible.
No obstante, la reconversión de los edificios de oficinas en apartamentos es complicada. Las condiciones de edificación que exigen las viviendas no son fáciles de implantar en los edificios de oficinas por lo que se requiere su transformación completa y grandes inversiones.
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