Autora | Lucía Burbano
Según recoge la Oficina de Responsabilidad Gubernamental de los Estados Unidos (GAO, por sus siglas en inglés) en el informe “AI Is Changing Home Buying and Renting—But Not Always for the Better” (‘La IA está cambiando la compraventa y alquiler de propiedades – pero no siempre para mejor’), la inteligencia artificial se está incorporando cada vez más a herramientas como buscadores de viviendas, asistentes virtuales, chatbots y e instrumentos de tasación, que compradores y arrendatarios utilizan con más frecuencia.
Aunque esta tecnología puede acelerar y simplificar el proceso de encontrar y comparar una vivienda, el organismo gubernamental alerta de vulnerabilidades, como el riesgo de discriminación, opacidad en la toma de decisiones de préstamos o el aumento de los alquileres automáticamente en ciertos códigos postales.
Cómo interviene la IA en la compraventa y alquiler de viviendas
Los sistemas de inteligencia artificial ya son capaces de analizar las preferencias de los usuarios a la hora de buscar una vivienda basándose en su comportamiento de búsqueda, el presupuesto que han destinado, sus patrones de desplazamiento y otros factores relacionados con su estilo de vida para recomendarles propiedades que se ajusten a estos criterios. Esta intervención de la IA reduce el tiempo que el usuario dedica a esta búsqueda y mejora la relevancia de los resultados obtenidos.
Esto se consigue, por un lado, mediante motores de búsqueda adaptativos, que aprenden de las interacciones de los usuarios para perfeccionar las sugerencias de propiedades, y por el otro, realizando una valoración de precios y aplicando la inteligencia de mercado con:
- Modelos de valoración automatizados: la IA predice el valor justo de mercado utilizando datos históricos de ventas, tendencias y características de la propiedad en cuestión.
- Análisis predictivo: pronostica las tendencias futuras de los precios y el retorno de la inversión, lo que ayuda a los compradores a tomar decisiones estratégicas.
- Plataformas iBuyer: utilizan la IA para realizar ofertas casi instantáneas a los vendedores mediante la automatización de la valoración y la evaluación de riesgos.
Pero, ¿es la IA el mejor agente inmobiliario?
En otro informe, titulado ‘Property technology for homebuying’, la Oficina de Responsabilidad Gubernamental de los Estados Unidos señala varios problemas importantes relacionados con el uso de la IA en este sector:
Riesgo de discriminación
Si los algoritmos no están bien diseñados, pueden dirigir a compradores o arrendatarios hacia determinados barrios o alejarlos de ellos en función de datos relacionados con su raza, etnia, edad o género. Estas prácticas podrían infringir varias leyes vigentes.
Privacidad y datos sensibles
En relación con el punto anterior, las plataformas que usan IA recogen y analizan gran cantidad de datos personales para ofrecer resultados personalizados, lo que eleva los riesgos de privacidad y uso indebido de información sensible.
Opacidad en decisiones de préstamos hipotecarios
Si bien la IA ya se utiliza para revisar documentación como las nóminas, su criterio para aprobar o rechazar préstamos puede dificultar la interpretación de su toma de decisiones y, potencialmente, reforzar sesgos existentes a la hora de otorgar hipotecas.
Influir en el precio de los alquileres
La IA también se usa para establecer precios de alquiler, lo que puede desencadenar en aumentos automáticos en los precios de ciertas zonas tensionadas sin considerar el estado o las características concretas de la vivienda.
Supervisión y regulación de la IA en la compraventa y alquileres
En Estados Unidos, las agencias federales están tratando de ponerse al día con el rápido despliegue de la IA en el sector inmobiliario. La supervisión por parte de organismos reguladores como la Agencia Federal de Financiación de la Vivienda (FHFA) o la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB) varía en alcance.
Aunque algunas medidas han abordado cuestiones como los anuncios de alquiler discriminatorios y la selección de inquilinos, la GAO cree que las herramientas de aplicación existentes pueden no ser suficientes para garantizar el cumplimiento de las leyes de vivienda justa y protección del consumidor en la era de la IA.
En el Reino Unido, profesionales inmobiliarios han expresado su preocupación sobre el uso la IA en la tasación de propiedades. Una encuesta entre agentes inmobiliarios señaló que las herramientas automatizadas utilizadas para este fin tienden a reducir la valoración real de las casas, especialmente en zonas rurales o de menores ingresos, generando desconfianza en su uso sin supervisión humana.
En Australia, especialmente en la región de New South Wales, se han aprobado legislaciones específicas para abordar el uso de la IA en el contexto inmobiliario de alquiler, como la obligación de declarar si se han alterado imágenes en anuncios, con sanciones previstas por publicidad engañosa o manipulación visual.
Estas medidas también buscan limitar la recolección innecesaria de datos personales de personas que buscan vivienda, protegiendo su privacidad frente a prácticas intrusivas en solicitudes de alquiler.
