Autor | Lucía Burbano
Más del 60% de los 1,8 millones de habitantes de Viena viven en viviendas de protección oficial – o Gemeindebauten– y casi la mitad del mercado inmobiliario son pisos de propiedad municipal o apartamentos cooperativos. La capital de Austria adoptó este modelo social a finales de la Primera Guerra Mundial. Otras urbes han implementado distintas estrategias. ¿Han tenido éxito?
¿Qué es el modelo Viena?
A finales del siglo XIX y principios del XX, Viena sufría una dramática escasez de viviendas, lo que obligó a la clase obrera a vivir hacinada, en condiciones de pobreza y una falta de higiene que provocó la proliferación de enfermedades como la tuberculosis.
Para solucionarlo, el ayuntamiento socialdemócrata de la ciudad, elegido después de la Primera Guerra Mundial, emprendió la misión de mejorar significativamente esta situación de precariedad habitacional. A principios de la década de 1920, Viena aprobó el primer programa de construcción de viviendas, que planificó construir 25.000 pisos en un periodo de cinco años.
Así nació este modelo que ha permanecido impertérrito al paso del tiempo y de las tendencias geopolíticas y se ha convertido en sinónimo de calidad arquitectónica, con nombres como los de Josef Hoffmann, Adolf Loos, Richard Neutra y Margarete Schütte Lihotzky, que aplicaron los estándares de la Bauhaus a estas viviendas sociales.
Actualmente, la ciudad de Viena es propietaria de unos 220.000 apartamentos con los que no especula. Sus inquilinos pagan de media un tercio menos de lo que cuesta el alquiler en otras capitales europeas como Londres o París. Además han conseguido revitalizar barrios y crear nuevas comunidades.
Ciudades con medidas que intentan imitar el modelo de Viena
Berlín
La ciudad alemana implementó un sistema de control del alquiler en enero de 2020 tras años de subidas que impedía a los propietarios de pisos construidos antes de 2014 cobrar más de lo acordado en junio de 2019. También estipulaba que los alquileres que superasen en un 20% los niveles aceptables debían reducirse, variando en función de la ubicación y la calidad.
Sin embargo, en 2021, el Tribunal Constitucional de Karlsruhe declaró esta medida inconstitucional. Esta revocación implica, entre otras cosas, que los propietarios tienen derecho a exigir el pago de atrasos en los alquileres previamente congelados.
Tokio
La Urban Renaissance Special Measures Law aprobada en Japón en 2002 puso en práctica una de las medidas que permite a los ayuntamientos controlar los precios del suelo: flexibilizar la zonificación. Entre otras cosas, impulsó la construcción de rascacielos en una apuesta por la densificación: entre los edificios de Tokio que superan los 150 metros, 106 se construyeron desde 1991 y 86 entre el año 2000 y finales de 2011.
Este aumento de la construcción estabilizó el precio de la vivienda pero, urbanísticamente, ha provocado el llamado “desorden lógico”: las alturas de los edificios rara vez están alineadas, la relación entre el edificio y la calle parece aleatoria y los acabados también son de lo más variopintos.
Cambridge, Massachusetts
En Cambridge, el ayuntamiento ha sido especialmente agresivo a la hora de aumentar el parque de viviendas asequibles de la ciudad: comprando propiedades existentes y pagando una gran suma por adelantado a los propietarios de los edificios para que amplíen, entre los 15 y 30 años, el periodo de asequibilidad de las viviendas construidas con subvenciones federales.
Washington
La capital de Estados Unidos aprobó una ley de derecho de tanteo que da a la ciudad la capacidad de comprar propiedades a precio de mercado cuando salen a la venta. Una ley afín concede a los inquilinos el mismo derecho cuando el propietario de su casa o edificio de apartamentos propone una venta.
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